マンション分譲3社・2027年3月期Q1、利益格差を生んだ勝者の強さとエスコンの苦戦

結論として、3社の売上高は増収2社、減収1社となり、利益は分譲事業の構成や引き渡し時期で差が開きました。比較サマリー上の3社平均は売上高227.3億円、営業利益44億円です。

• 分譲の計上時期: エスコンはマンション引き渡しが第3四半期に集中し、第1四半期の引き渡しは前年同期を下回りました。
• 不動産事業の寄与: ゴールドでは分譲事業の売上高が前年同期比67.3%増、ミラースでは不動産事業が連結売上高を押し上げました。
• 利益と売上の差: ゴールドは売上総利益が拡大し、ミラースは前年同期の営業赤字から黒字に転換しました。

同じマンション分譲でも、物件の引き渡しや売却がどの四半期に集中するかで、期初の数字は大きく動きます。売上の規模だけではなく、事業別の利益と契約の積み上がりをあわせて見る必要があります。

収益力で目立ったのはゴールド、期初の業績が最も厳しかったのはエスコンです。ゴールドの営業利益は前年同期比132.2%増えた一方、エスコンは73.1%減少しました。ミラースは前年同期の営業赤字から黒字に転換し、両社の中間に位置します。

• ゴールド: 不動産分譲事業の売上高は前年同期比67.3%増、セグメント利益は150.3%増でした。売上総利益も前年同期の55億83百万円から110億29百万円へ拡大しています。
• エスコン: マンション引き渡しは前年同期の226戸から49戸に減少しました。支払利息も前年同期の12億60百万円から16億49百万円へ増え、経常損益は赤字です。
• ミラース: 不動産事業の売上高は356億円となり、連結業績をけん引しました。営業利益は36億78百万円で、前年同期の営業損失から改善しています。

ゴールドは利益が見込める用地を選別し、分譲事業の利益拡大につなげたと説明しています。対してエスコンは、引き渡しと物件売却の時期が後ろにずれたことが期初の減益に影響しました。高い利益率が続くか、またエスコンの下期計画が実際の売却・引き渡しで裏付けられるかが、投資家の確認点です。

各社は、配当の増額に加え、事業の安定性や成長を意識した動きを見せています。分譲の引き渡し時期に業績が左右されるなか、賃貸・管理や買収を通じた収益源の拡大も比較材料です。

• ゴールド: 通期業績予想を据え置き、年間配当は前期の100円から160円へ増額する計画です。分譲マンションの契約残高は286億8百万円となり、前年同期末比159.5%増でした。
• エスコン: アーク不動産を110億円で買収する予定です。賃貸・資産管理などストック型収益の拡大を目指し、年間配当は前期実績から5円増の53円を計画しています。
• ミラース: 通期売上高予想を据え置き、年間配当は前期実績から2円増の23円を計画しています。自己株式の取得・消却も、株主還元に関する動きとして挙げられます。

3社に共通するのは、足元の業績だけでなく、配当や事業構成を通じて中長期の見通しを示そうとしている点です。ただし、ゴールドの契約残高増加と、ミラースの契約進捗率低下は対照的です。エスコンの買収も含め、計画の達成度や収益への寄与を今後の開示で確かめたいところです。

主なリスクは、金利負担の増加、引き渡し時期の偏り、契約進捗の変化、建設費の上昇です。3社とも不動産を扱いますが、各リスクが表れる箇所は異なります。

• 金利上昇と利息負担: エスコンの支払利息は前年同期比で増加し、経常損益は赤字でした。ミラースも支払利息を計上しており、資金負担の大きさに注意が必要です。
• 引き渡し時期の偏り: エスコンは第1四半期の引き渡しが49戸にとどまり、売上や利益が後続四半期に依存します。通期達成を判断するには、予定した時期に計上できるかが重要です。
• 契約進捗の変化: ミラースの新築分譲マンション契約進捗率は54.8%で、前年同期の62.4%を下回りました。今後の販売状況が通期の引き渡しを支えるかを確認する必要があります。
• 建設費の上昇: ゴールドは建設費高騰が続く環境に言及しています。利益が拡大した同社も、今後の原価上昇が利益水準に与える影響を見極める必要があります。

特に影響が見えやすいのは、利息負担と期後半の計上に注目が集まるエスコンです。一方、ミラースは契約進捗と財務負担、ゴールドは利益率の高い決算を次の四半期以降も維持できるかが焦点です。今回の数字だけで通期の達成度を決めつけず、契約・引き渡し・資金負担を継続して追うことが大切です。

3社の決算からは、マンション分譲の仕事が「販売して終わり」ではなく、用地取得、商品企画、販売、引き渡し、管理まで複数の機能で成り立つことが読み取れます。業績の違いは、どの事業を強みにするか、収益をいつ計上するかにも表れています。

• ゴールド: 用地を選別して取得し、都心部を中心にマンションを供給する方針を示しています。用地取得や商品企画に関心がある人は、供給方針と契約残高の推移が企業理解の手掛かりになります。
• エスコン: 住宅分譲に加え、賃貸、開発、資産管理を展開し、買収によるストック型収益の拡大も目指しています。複数事業の運営や、収益物件の売却・管理に関心がある人に注目される構成です。
• ミラース: 不動産事業に加え、エネルギー事業やアセットマネジメント事業を持ちます。住宅以外の事業も含めたポートフォリオに関心がある人は、事業別の売上と利益を確認するとよいでしょう。

就職先を比べる際は、知名度や売上規模だけでなく、分譲以外の事業、契約から引き渡しまでの仕事、金利や原価への対応も見たいところです。四半期の業績は引き渡し時期で変動するため、単年度の数字だけでなく、会社がどの収益源を育てようとしているかを説明会や採用情報で確かめることが有効です。