住友不動産・2026年3月期Q3、純利益19.2%増の1,748億円——オフィス賃貸・分譲が牽引し過去最高益を更新

当第3四半期累計期間の業績は、売上高が 7,791億円 と微減した一方で、親会社株主に帰属する四半期純利益は 1,748億円（前年同期比 19.2%増）と力強い伸びを見せました。この利益成長の背景には、主力のオフィスビル賃貸において既存ビルの稼働率が向上したことや、分譲マンション販売における価格上昇に伴う利益率の改善があります。特に利益面では、営業利益が 238,379百万円（同 10.5%増）、経常利益が 235,886百万円（同 7.8%増）となり、いずれも5期連続で第3四半期の過去最高を塗り替えました。

増益を後押しした要因として、物件売却などの一過性の利益に頼らず、賃料収入や分譲利益といった実需に基づく収益が積み上がっている点が挙げられます。また、特別利益として 216億円 の投資有価証券売却益を計上した（前年同期は115億円）ことも、最終利益を大きく押し上げる要因となりました。一方で、金利上昇局面を背景に支払利息が 199億円（前年同期比 51億円増）と増加していますが、それ以上に事業収益が伸長しており、金利上昇リスクを十分に吸収できる収益構造を維持しています。

主力セグメントの動向を見ると、不動産賃貸事業と不動産販売事業が業績の柱として機能しています。不動産賃貸事業は売上高 3,437億円（前年同期比 7.2%増）、営業利益 1,593億円（同 11.9%増）と、増収増益の過去最高を記録しました。東京のオフィス市場において「住友不動産東京三田ガーデンタワー」などの新築ビルの稼働が進んだほか、既存ビルの空室率が 5.0%（前期末は5.8%）まで改善したことが寄与しています。働きやすいオフィス環境を求める企業の需要を捉え、着実な増収に繋げています。

不動産販売事業については、売上高 2,407億円（同 9.0%減）と減収になりましたが、営業利益は 687億円（同 8.9%増）と増益を確保しました。引き渡し戸数は「シティタワー綾瀬」など 2,458戸（前年同期比766戸減）と減少しましたが、マンション販売価格の上昇によって利益率が大幅に向上しています。在庫の積み増しよりも利益重視の販売戦略が功を奏した形です。また、中古マンション仲介のステップ事業も、取扱単価の上昇（5,020万円、前年同期比 8.2%増）により、売上・利益ともに前年を上回る堅調な推移を見せました。

2025年12月末時点の総資産は 7兆932億円 となり、前期末から 3,708億円 増加しました。主な要因は、賃貸ビルの開発投資による有形固定資産の増加に加え、株価上昇に伴う投資有価証券の時価評価増です。負債側では、コマーシャル・ペーパーの発行残高増などにより有利子負債が 4兆163億円（同1,244億円増）となりましたが、自己資本比率は 34.1%（前期末32.3%）と上昇しており、資産拡大と財務健全性のバランスを維持しています。

資本政策の面では、株主還元の拡充と市場流動性の向上を目的として、2026年1月1日付で 1株につき2株の株式分割 を実施しました。これにより投資単位あたりの金額が下がり、投資家層の拡大が期待されます。配当については、分割前の基準で年間 86円（前期実績70円）を予定しており、実質的な増配方針を継続しています。また、当四半期中に約 369億円 の自己株買いを実施し、消却も行うなど、機動的な資本効率の向上に努める経営姿勢を鮮明にしています。

同社が直面する主な課題とリスクは以下の通りです。

• 金利上昇によるコスト増: 連結有利子負債が4兆円を超える規模であるため、市場金利の上昇は支払利息の増加に直結します。当期も54億円規模のコスト増要因となりました。
• ハウジング事業の回復遅延: 「新築そっくりさん」や注文住宅を扱うハウジング事業は、受注棟数が前年同期比で約 13%減 と苦戦しています。資材高騰や競争激化が背景にあり、2025年4月に実施した「住友不動産ハウジング」への分社化による組織刷新の効果が注視されます。
• 資材価格と用地取得競争: 不動産販売部門では利益率が改善しているものの、新規用地の取得価格上昇や建設資材のコスト高は継続的なリスク要因です。
• 東京都心のオフィス需要の変化: テレワークの定着やオフィス集約の動きなど、企業のオフィス構想の変化が長期的な稼働率や賃料水準に与える影響に注視が必要です。

2026年3月期の通期連結業績予想については、前回発表の数値を据え置いています。売上高は 1兆500億円（前期比 3.5%増）、純利益は 2,100億円（同 9.6%増）と、いずれも過去最高の更新を見込んでいます。第3四半期時点での各利益項目の進捗率は80%を超えており、通期目標の達成は極めて高い確度で推移していると判断されます。