三井不動産・2026年3月期通期、純利益12%増の2,786億円——4期連続で過去最高を更新、分譲の利益伸長とホテル好調が寄与

2026年3月期の連結業績は、売上高が前期比 3.2%増 の 2兆7,097億円、営業利益が 6.7%増 の 3,977億円 となり、全利益項目で過去最高を記録した。特に同社が重視する指標である事業利益（営業利益に持分法投資損益などを加味した利益）は 11.6%増 の 4,451億円 と二桁増益を達成した。売上高は14期連続、経常利益および純利益は4期連続での過去最高更新となっており、不動産市場の活況を背景に盤石な成長を続けている。

増益の主な要因は、国内住宅分譲における「三田ガーデンヒルズ」などの高額物件の引き渡しが順調に進んだことにある。また、オフィス・商業施設ともに賃料収入が拡大しており、マクロ経済の回復に伴う需要の強さが数字に表れた。コスト面では新規物件の竣工に伴う費用増があったものの、増収効果がそれを上回る形で利益を押し上げた。

主力セグメントが軒並み増益を確保し、特に「分譲」と「施設営業」の伸びが目立つ結果となった。

賃貸セグメントは、売上高が 9,366億円（前期比+7.4%）、事業利益が 1,770億円（同+0.3%）となった。国内外のオフィス・商業施設の賃料収入が増加したことが増収に寄与した。単体のオフィス空室率は 1.6% と依然として極めて低い水準を維持しており、都心オフィスの底堅い需要が裏付けられた。

分譲セグメントは、売上高が 7,292億円（前期比△3.8%）と微減したものの、事業利益は 1,931億円（同+15.6%）と大幅な増益を記録した。「三田ガーデンヒルズ」等の高利益率な都心大規模物件の引き渡しが進んだことに加え、投資家向け物件の売却による資産回転の加速が利益率を大きく押し上げた。

マネジメントセグメントおよび施設営業セグメントも好調だった。特に施設営業は、売上高が 2,444億円（前期比+9.0%）、事業利益が 463億円（同+20.0%）と急成長した。ホテル・リゾートにおいて、インバウンド需要に伴う客室単価（ADR）と稼働率の上昇が続き、東京ドームにおける使用料改定も増益に貢献した。

当期末の総資産は前期末比で2,436億円増加し、10兆1,034億円 となった。販売用不動産の新規投資を積極的に進めた一方で、自己資本の蓄積により自己資本比率は 32.4%（前期比+0.5pt）に上昇し、財務の健全性を維持している。負債面では、投資活動に伴い有利子負債残高が 4兆6,325億円 へと増加したが、キャッシュフローとのバランスを重視した経営が続けられている。

株主還元については、長期経営方針「& INNOVATION 2030」に基づき、累進配当と機動的な自己株買いを推進している。当期の年間配当は前回予想から1円上積みし、1株当たり 35円（配当性向34.6%）とした。また、総還元性向50%以上の目標を掲げ、2026年5月13日の取締役会において自己株式の取得を決議した。資本効率（ROE）の向上を意識した、積極的な還元姿勢が鮮明となっている。

2027年3月期の連結業績予想について、同社は売上高・各利益項目ともに増収増益を見込み、5期連続の過去最高益更新を目指す。賃貸事業での新規竣工物件による費用増を、既存物件の賃料上昇や、旺盛な需要が続くホテル事業の成長で補う計画だ。分譲事業においても、都心高額物件の安定的な計上を見込んでいる。

好調な業績の裏で、同社は以下のリスク要因を注視している。特に金利動向や円安の推移が資産価値や調達コストに与える影響が焦点となる。

• 金利上昇リスク: 国内外での金利変動に伴う支払利息の増加や、不動産キャップレートの変化による資産価値への影響。
• 外部環境の変化: 物価高騰による建設コストのさらなる上昇、および円安進行に伴う外貨建て債務の評価替え（円換算差額）の影響。
• 空室率の動向: 首都圏オフィスの空室率は低水準だが、今後予定されている大規模供給による需給バランスへの影響。
• 海外事業のリスク: 米国や欧州における賃貸市場の動向や、竣工に伴う一時的な費用負担。