住友不動産、2027年3月期第1四半期決算、営業利益・純利益とも過去最高

住友不動産（住友不動産）が2026年8月6日に発表した2027年3月期第1四半期（2026年4～6月）の連結業績は、売上高が前年同期比4.2％減の2,810億円となりましたが、営業利益は同1.0％増の1,028億円、経常利益は同3.3％増の1,087億円、親会社株主に帰属する四半期純利益は同15.4％増の851億円となりました。営業利益、経常利益、純利益のいずれも第1四半期として過去最高を更新しています。

売上高の減少は、不動産販売セグメントで計上戸数が前年同期比435戸減（1,076戸）となったことが主因です。しかし、販売価格の上昇により利益率が改善し、販売セグメントの営業利益は前年並みの489億円を確保。不動産賃貸セグメントでは、需給逼迫による賃料上昇と空室率改善（3.6％、前年同期比2.1pt改善）が寄与し、営業利益が581億円（同9.8％増）と大幅増益になりました。

営業外収益では受取配当金の増加（142億円）が支払利息の増加を吸収し、経常利益は3.3％増。特別損益では投資有価証券売却益159億円の計上などで、前年同期比149億円の改善となりました。結果、純利益は15.4％増の大幅な伸びを示し、14期連続の純利益最高益更新に向けて順調な滑り出しとなりました。

通期業績予想（売上高1兆700億円、営業利益3,200億円、純利益2,230億円）に対する進捗率は、売上高26％、営業利益32％、経常利益36％、純利益38％と、第1四半期としては高水準。会社側も「業績は順調に推移」として、期初予想を据え置いています。

主要4セグメントの業績は以下の通りです。

不動産賃貸
売上高1,211億円（前年同期比7.5％増）、営業利益581億円（同9.8％増）と増収増益。都心オフィスの需給逼迫を背景に、既存ビルの稼働率改善（空室率3.6％、前年同期比2.1pt改善）と賃料引き上げの浸透が大きく寄与しました。「住友不動産六本木セントラルタワー」の通期稼働効果も上乗せされ、第1四半期の過去最高益を更新。通期予想に対する営業利益進捗率は26％に達し、会社は「稼働率改善や値上げに伴う増収効果は今後さらに拡大する」と見込んでいます。不動産賃貸事業が業績全体を力強く牽引している形です。

不動産販売
売上高1,225億円（同11.0％減）、営業利益489億円（同3.4％減）。計上戸数はマンション・戸建てで1,029戸（前年同期比464戸減）と大きく減少しましたが、価格上昇により一戸当たりの利益が拡大し、高水準の利益を維持。通期営業利益進捗率は60％と極めて高く、堅調です。マンション契約戸数は520戸と前年並みで、当期計上予定分の契約は概ね完了。営業の軸足は次期計上分へ移行しています。

ハウジング
売上高186億円（同14.5％減）、営業損失40億円（前年同期は25億円の損失）。計上棟数の減少（923棟、同153棟減）が響きましたが、受注棟数は2,148棟（同13棟増）、受注高は461億円（同7.6％増）と改善。前期に積み上がった受注残もあり、会社は通期計画通りの進捗と判断しています。

ステップ
売上高161億円（同16.1％減）、営業利益46億円（同26.1％減）。中古マンション仲介件数が5,818件（同1,699件減）と落ち込みました。価格高騰による買い手の慎重姿勢が強まっているほか、人事給与制度改革や店舗網再編費用が利益を圧迫。営業利益進捗率は21％にとどまり、会社も「弱含み」としています。

当第1四半期末の総資産は7兆2,421億円（前期末比564億円増）となりました。主にインド子会社への出資などにより投資有価証券が1兆1,687億円（同491億円増）に膨らんだことが要因です。

負債合計は4兆6,819億円（同330億円減）に縮小。社債の償還（100億円）や未払法人税等の減少が寄与しました。有利子負債は概ね横ばいですが、支払利息は82億円（前年同期比17.9億円増）と増加傾向にあります。

純資産は2兆5,601億円（同894億円増）。四半期純利益851億円の積み上げにより利益剰余金が1兆9,112億円に達し、自己資本比率は35.4％（前期末34.4％）に上昇しました。

配当予想は年間52円（中間26円、期末26円）。前期の株式分割（1株→2株）を考慮した実質ベースでは前期比13円増となり、株主還元の拡充姿勢が示されています。自社株買いの発表は今回ありませんでした。

また、キャッシュ・フロー計算書は四半期では作成されていませんが、減価償却費は193億円（前年同期187億円）と安定しています。

2027年3月期の連結業績予想は、2026年5月13日公表値から変更されておらず、売上高1兆700億円（前期比1.2％増）、営業利益3,200億円（同7.0％増）、経常利益3,000億円（同3.7％増）、純利益2,230億円（同4.9％増）を見込んでいます。第1四半期の進捗率は経常利益36％、純利益38％と順調であり、会社も「業績は順調に推移している」との認識です。

（単位：百万円）

住友不動産は、今後概ね10年間で政策保有株式を含む上場有価証券（時価4,000億円相当）を売却する方針を明らかにしました。前期末に56銘柄（取得価格822億円、時価2,882億円）を管理処分信託に設定し、前期に490億円、第1四半期に245億円を売却済みです。

売却益は特別損失や将来の金利上昇による支払利息増加の相殺に充て、売却資金はインド・ムンバイ事業などの成長投資に振り向ける計画です。これにより、資産効率の向上と持続的成長の同時実現を目指します。現時点で特別利益として159億円（前年同期51億円）を計上しており、今後の売却進捗が財務と成長投資の両面で注目されます。

住友不動産が直面する主なリスクとして、以下が挙げられます。

• 金利上昇リスク: 既に支払利息が増加傾向にあり、今後の日銀政策次第ではさらに利益を圧迫する可能性。政策保有株式売却で相殺を図る方針だが、実行の確実性が求められます。
• 不動産市況の変調: オフィス賃貸は堅調だが、中古マンション価格の高止まりによる買い控えがステップ事業の業績下振れに直結しています。金利上昇が住宅ローン需要を減退させるリスクも。
• 構造改革の成否: ステップ事業で実施中の歩合給廃止や営業体制再構築が、短期的な収益悪化要因に。中期的に競争力強化につながるかがカギです。
• 海外投資の不確実性: インド事業をはじめとする新規投資は成長期待が大きい反面、地政学リスクや為替変動、現地法規制の変更などのリスクを内包しています。
• 大規模災害: 多数のオフィスビルやマンションを保有するため、地震等による直接・間接損害のリスクは常に存在します。

会社はこれらのリスクに対し、賃貸事業の長期安定契約による収益下支えや、財務規律の維持、リスク分散投資などで対応を図っていますが、外部環境の変化には引き続き注意が必要です。