東急不動産HD、2027年3月期第1四半期決算、営業利益12.7%増も純利益16.8%減

東急不動産HD（東急不動産ホールディングス）の2027年3月期第1四半期は、増収ならずも営業増益という構図となった。売上高は前年同期比0.8%減の285,774百万円とわずかに減少。しかし、売上原価の削減などにより営業総利益は76,074百万円（前年同期比13.4%増）に拡大し、販管費の増加を吸収して営業利益は12.7%増の46,593百万円となった。経常利益も8.6%増の40,725百万円だった。

一方、親会社株主に帰属する四半期純利益は16.8%減の25,502百万円に落ち込んだ。これは、前年第1四半期に計上された関係会社株式売却益9,466百万円が今期は発生しなかったことが主因だ。特別利益が剥落したことで、税金等調整前四半期純利益段階では前年比13.8%減となり、最終減益につながった。

セグメント別では、管理運営事業が大幅増益となる一方、主力の都市開発事業は減収減益。戦略投資事業は黒字転換を果たした。不動産流通事業は減益だった。

報告セグメントは都市開発、戦略投資、管理運営、不動産流通の4つ。今期は明暗が分かれた。

都市開発事業は、売上高71,498百万円（前年同期比26.9%減）、セグメント利益11,596百万円（同46.3%減）と大幅な減収減益。マンション分譲の計上戸数減少などが影響したとみられる。セグメント利益率は16.0%（前年同期21.9%）に低下した。

管理運営事業は、売上高98,124百万円（同27.1%増）、セグメント利益21,157百万円（同374.5%増）と急伸。ホテル・リゾート運営の回復やシニア住宅、ビル管理などの伸びが寄与し、管理運営事業が全セグメント中最大の利益を稼ぎ出す結果となった。セグメント利益率も20.9%（前年同期5.5%）へと大幅に改善した。

戦略投資事業は、売上高21,879百万円（同27.8%増）、セグメント利益は590百万円と、前年同期の△593百万円から黒字転換。再生可能エネルギー発電施設の稼働や物流施設の賃貸収入増加が貢献したと見られる。

不動産流通事業は、売上高94,271百万円（同1.6%減）とほぼ横ばいだが、セグメント利益は16,345百万円と20.1%減。仲介手数料収入の伸び悩みや買取再販の利ざや縮小が響いた可能性がある。

セグメント利益合計は前年同期比で9.9%増の49,688百万円となり、調整後の営業利益は46,593百万円となった。

総資産は前期末比56,599百万円増の3,475,651百万円。販売用不動産や投資有価証券の増加が主因だ。純資産は929,992百万円で、自己資本比率は26.2%と前期末の26.3%からほぼ横ばい。1株当たり純資産は1,276.89円に上昇した。

配当予想は年間50.00円（中間25.00円、期末25.00円）と、前期の48.00円から2.00円の増配を計画する。2期連続の増配で、株主還元姿勢を強めている。自己株式の取得も進み、期末自己株式数は前期末比で約50万株減少。キャッシュ・フロー計算書は非開示だが、現金及び預金は152,700百万円と前期末から減少した一方、有価証券が増加しており、資金調達の多様化が進んでいる。

決算短信に具体的なリスクの記載はないが、不動産事業を取り巻く環境として以下の点が注視される。

• 金利上昇リスク：日銀の金融政策次第で、有利子負債の大きい同社の支払利息負担がさらに増加する可能性。第1四半期の支払利息は6,135百万円と前年同期比35.7%増となった。
• マンション市場の動向：都市開発事業が減速しており、分譲マンションの販売動向が通期計画に影響を与える。
• 為替変動：海外事業や投資有価証券に為替リスクが存在。第1四半期の為替換算調整勘定は70,071百万円に拡大している。
• 競争激化：不動産流通や管理運営分野での価格競争や人材確保が課題。

2027年3月期通期の連結業績予想に修正はなく、期初計画を据え置いた。売上高1,400,000百万円（前期比12.4%増）、営業利益190,000百万円（同13.9%増）、経常利益161,000百万円（同8.9%増）、親会社株主に帰属する当期純利益100,000百万円（同3.4%増）を見込む。

第1四半期の進捗率は売上高で20.4%、営業利益で24.5%と順調な滑り出しだ。特に管理運営事業の好調が通期業績をけん引する見通しで、通期でも営業増益基調は継続すると会社はみている。