三井不動産、2026年3月期第1四半期決算、リーシングなど3セグメントで事業利益が過去最高

三井不動産（三井不動産）の第1四半期決算は、売上収益、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益がいずれも前年同期比で減少した。しかし、営業利益と経常利益は、前期に過去最高を記録した反動で減少したものの、依然として第2位の水準を確保した。

セグメント別では、リーシング（賃貸）、マネジメント（管理）、ファシリティオペレーション（施設運営）の3事業が揃って四半期の事業利益で過去最高を更新し、安定的な収益基盤の強さを示した。一方、プロパティセールス（不動産販売）は前期の大型物件売却の反動で大幅減益となり、全体の足を引っ張った。

通期見通しに対する進捗率は順調で、会社は期初予想を据え置いている。為替の影響や金利動向など外部環境の不確実性はあるが、ストック事業の成長が全体を支える構図は変わらない。

リーシング（賃貸） セグメントは、国内外のオフィス賃貸収益の増加、国内および海外の商業施設の増収増益により、売上収益・事業利益ともに増加した。東京圏オフィスの空室率は前年同期から小幅に上昇したが依然として低水準であり、事業利益は過去最高を達成した。

プロパティセールス（不動産販売） セグメントは、国内住宅分譲で前期に計上された都心大型物件の反動減、海外・投資家向け販売での固定資産売却益の剥落により、売上収益・事業利益が大幅に減少した。ただし、当期の契約済み戸数は順調に進捗しており、年間計画達成に向けた歩みは堅調である。

マネジメント（管理） セグメントは、管理物件数の増加に加え、個人向けリハウス仲介の取扱件数・平均単価の上昇が寄与し、増収増益。事業利益が過去最高を更新した。仲介市場の活況が続いている。

ファシリティオペレーション（施設運営） セグメントは、国内ホテルのADR上昇と東京ドーム事業の伸長により増収増益となり、事業利益が過去最高水準に達した。インバウンド需要の回復やイベント需要の拡大が追い風となった。

その他 セグメントでは、新築請負やリフォーム事業が前年並みに推移し、全体への影響は限定的だった。

総資産は前期末からほぼ横ばいで、為替変動の影響が一部見られた。有利子負債残高にも大きな変動はなく、健全な財務体質を維持している。キャッシュフローの詳細は開示されていないが、安定したキャッシュ創出力は継続していると見られる。配当予想は公表されていないものの、安定的な配当政策を継続する見通しである。自己株式取得に関する新たな発表はなかった。

三井不動産が直面する主なリスクは以下のとおり。

• 金利上昇リスク: 日銀の金融政策正常化に伴う金利上昇は、賃貸事業の収益性や資産評価に影響を与える可能性がある。
• 為替リスク: 海外事業（特に米国）からの収益が円換算で変動し、連結業績のボラティリティを高める。
• 不動産市況の変動: オフィス需要の構造変化（リモートワーク定着）や住宅価格高騰による買い控えが、販売事業のリスク要因となる。
• 建築費の高騰: インフレによる資材・労務費の上昇が開発原価を押し上げ、新規物件の収益性を圧迫する可能性がある。

当四半期中も多くの主要プロジェクトが順調に進行した。国内では「三井ショッピングパーク ららテラス トウキョウベイ」など大型商業施設が開業・稼働し、リーシングセグメントの拡大に寄与。海外では米国・アジアを中心に開発物件が進捗し、グローバルポートフォリオの拡大が続いている。また、三井不動産レジデンシャルは用地取得を積極化し、将来の住宅販売パイプラインを拡充した。